物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。
物业管理，是指全体业主对物业共同利益的维护和管理，由物业管理服务企业
依照与业主或者业主会合同约定，为业主提供服务，对物业及其环境、秩序进
行专业养护、维修和管理。
　　物业管理的原则：物业管理推行业主自治与专业服务相结合的社会化、市
场化管理体制。物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范
的原则。
　　业主，是指物业的所有权人。
业主应享有的权利：
　　（一）参加业主会会议，发表意见，享有表决权；
　　（二）推选业主代表、选举业主委员会成员，享有被选举权；
　　（三）监督业主会或者业主代表会（以下统称业主会）和业主委员会的工
作；
　　（四）提议召开业主会会议；
　　（五）接受物业管理服务合同约定的服务；
　　（六）监督物业管理服务企业的管理服务活动；
　　（七）法律、法规规定的其他权利。
　　业主应当履行的义务：
　　（一）遵守业主公约；
　　（二）遵守业主会通过的决议和物业管理制度；
　　（三）配合物业管理服务企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管
理制度实施的物业管理活动；
　　（四）按照物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费；
　　（五）按照规定缴存维修基金；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　业主会，由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主会是业主集体行
使权利和维护全体业主合法权益的组织。
　　业主会行使的权力：
　　（一）制定、修改业主会章程和业主公约；
　　（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的活动；
　　（三）审定物业管理服务合同内容，确定物业管理服务企业；
　　（四）审议通过物业管理服务企业提出的物业管理服务年度计划和物业管
理制度；
　　（五）监督物业管理服务企业的管理服务活动；
　　（六）决定维修基金的使用方案，并监督实施；
　　（七）决定涉及业主利益的其他重大事项。
　　同一个物业管理区域内的业主不足一百人的，可以直接组成业主会；一百
人以上的，由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会。
业主代表会的代表一般不得少于三十五人。
　　业主代表会行使业主会的权力。
首次业主会会议
　　首次业主会会议由进行前期物业管理服务的企业负责召集。进行前期物业
管理服务的企业不召集首次业主会会议的，业主有权要求进行前期物业管理服
务的企业召集，或者要求区、县物业管理行政主管部门督促召集。进行前期物
业管理服务的企业仍不召集的，在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处
的指导下，由居民委员会组织召集或者业主自行召集。
　　首次业主会会议应当讨论决定的事项：
　　（一）制定业主会章程；
　　（二）修订业主公约；
　　（三）选举业主委员会；
　　（四）确定物业管理服务企业；
　　（五）决定物业管理其他重大事项。
业主会会议
　　业主会会议每年至少召开一次，由业主委员会负责召集。业主会会议可以
邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会和使用人的代表列席。
　　根据业主委员会或者五分之一以上业主的提议，可以随时召开业主会会
议。
　　业主会作出的决议，必须经代表物业管理区域内二分之一以上投票权数的
业主通过。投票权按照业主拥有房屋建筑面积计算。业主投票权数的具体计算
方法，由业主会章程规定。
　　业主代表行使表决权前，应当事先征求其所代表的业主意见，并如实反映
业主意见。
　　业主会作出的决议，对物业管理区域内的全体业主具有约束力，并应当在
物业管理区域内公告。
　　主业会签订的物业管理服务合同，由全体业主共同承担民事责任。
　　业主委员会。业主委员会是业主会的办事机构。业主委员会成员在业主中
选举产生，每届任期三年，可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一
至二名、委员三至十一名。主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。业主
委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物
业管理服务企业中任职。
　　业主委员会履行下列职责：
　　（一）召集业主会会议；
　　（二）执行业主会作出的决议，定期报告有关决议执行的情况，提出物业
管理建议；
　　（三）根据业主会的决定，代表业主会签订、变更、解除物业管理服务合
同；
　　（四）监督物业管理服务企业的管理服务活动，支持物业管理服务企业正
当的管理活动；
　　（五）听取和反映业主、使用人的意见，协调与物业管理服务企业的关
系；
　　（六）履行业主会赋予的职责；
　　（七）完成业主会交办的其他事项。
　　业主会自成立之日起十五日内，业主委员会应当向所在地的区、县物业管
理行政主管部门办理业主会备案手续。
　　物业管理服务企业享有的权利：
　　（一）依照有关规定和物业管理服务合同，对物业及其环境、秩序进行管
理；
　　（二）依照物业管理服务合同收取物业管理服务费；
　　（三）对造成物业共用的部位、设施、设备损失的，代表业主要求责任人
停止侵害、恢复原状、赔偿损失；
　　（四）法律、法规规定的其他权利。
　　物业管理服务企业应当履行的义务：
　　（一）履行物业管理服务合同，提供服务；
　　（二）定期公布物业管理服务费和维修基金的使用情况；
　　（三）接受业主、业主会和业主委员会的监督；
　　（四）接受物业管理行政主管部门的监督管理；
　　（五）法律、法规规定的其他义务。
　　物业管理服务企业未经业主会同意，不得将物业项目整体转让给其他物业
管理服务企业管理。
　　物业管理服务企业可以将专项服务委托专业公司承担。
　　物业管理服务企业应当配合街道办事处、居民委员会工作；协助公安部门
维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案
件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和
救助工作。
　　物业使用和维护
　　物业在国家规定的保修期限内，由房地产开发企业负责维修。保修期限届
满后，自用的部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用的部位、设
施、设备，由物业管理服务企业负责维修、养护。
　　当物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用的情况时，业主、
使用人或者物业管理服务企业应当及时维修。
　　物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修、养护时，相
关业主和使用人应当给予配合。
　　业主使用物业应当遵守法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、
采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业
安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理
相邻关系。
　　法律责任
　　业主、业主会、物业管理服务企业、房地产开发企业之间因物业管理发生
争议的，可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管
部门申请调解；也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
　　业主、使用人、业主委员会和物业管理服务企业对违反本条例的行为，可
以向物业管理行政主管部门投诉。